Fiscalitat associada a la compra de locals comercials d’obra nova i segona m\u00e0. Quan comprar per IVA i quan per ITP?<\/p>\n
<\/p>\n
Moltes vegades en la compra d’un immoble i, en especial locals comercials, naus o oficines, sorgeix el dubte sobre quin impost toca pagar, si<\/span> IVA o ITP.<\/span> El tema \u00e9s complex per\u00f2, ben gestionat, pot suposar un estalvi molt important en el cost de la compra.<\/span><\/p>\n Aquests serien els impostos que es poden generar en la compra d’un immoble<\/span> (poden ser un o diversos d’ells):<\/p>\n Per un costat, els impostos a pagar per la compra d’un immoble seran diferents depenent de si \u00e9s d’obra nova<\/span> (primera transmissi\u00f3) o de segona m\u00e0<\/span> (segones i posteriors transmissions).<\/p>\n Com que s\u00f3n diversos aspectes a tenir en compte a l’hora de determinar els impostos que entren en joc en la compra d’un immoble, hem preparat una Infografia en la qual t’expliquem els impostos que haur\u00e0s de pagar en cada tipus d’operaci\u00f3.<\/span>\u00a0<\/a><\/p>\n Si s\u00f3n primeres transmissions tributen per l’impost de valor afegit (IVA), mentre que les segones transmissions tributaran per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).<\/a><\/p>\n Existeix la possibilitat de comprar un immoble que no sigui d’obra nova sense haver d’abonar l’ITP substituint l’impost per l’IVA, sempre que les parts venedor i comprador siguin subjectes passius d’IVA.\u00a0<\/span><\/p>\n Per\u00f2, per qu\u00e8 pot ser interessant renunciar a l’exempci\u00f3 de l’IVA i comprar per IVA?<\/p>\n El principal motiu \u00e9s la dedu\u00efbilitat de l’impost sobre el Valor Afegit<\/span> (IVA) sobre l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP).<\/p>\n Si ens acollim a l’exempci\u00f3 de l’IVA, la compra de l’immoble quedaria gravada per l’ITP. Per l’adquirent, empresari o professional, l’ITP li suposa un cost no dedu\u00efble<\/span> mentre que, si renuncia a l’exempci\u00f3, suportar\u00e0 un IVA que s\u00ed que podr\u00e0 deduir en la seva declaraci\u00f3 trimestral o mensual de l’IVA (model 303).<\/p>\n A continuaci\u00f3, us explicarem les diferents formes en les quals podem tributar a la compra d’un immoble essent comprador i venedor subjectes passius d’IVA.<\/span><\/p>\n El subjecte passiu a l’\u00e0mbit tributari \u00e9s la persona f\u00edsica o jur\u00eddica sobre la qual recau l’obligaci\u00f3 de pagar l’impost. \u00c9s a dir, el subjecte passiu de l’IVA \u00e9s la societat, empresari o professional que ven l’immoble.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n Tal com disposa l’article 20. DOS de la Llei d’IVA 27\/1992<\/a>, les exempcions fixades en els n\u00fameros 20\u00ba i 22\u00ba de l’apartat U de l’article 20, el subjecte passiu podr\u00e0 renunciar a l’exempci\u00f3 quan:<\/p>\n “Les exempcions relatives als n\u00fameros 20\u00e8 i 22\u00e8 de l’apartat anterior podran ser objecte de ren\u00fancia pel subjecte passiu, en la forma i amb els requisits que es determinin reglament\u00e0riament, quan l’adquirent sigui un subjecte passiu que actu\u00ef en l’exercici de les seves activitats empresarials o professionals i se li atribueixi el dret a efectuar la deducci\u00f3 total o parcial de l’Impost suportat en realitzar l’adquisici\u00f3 o, quan no complint-se l’anterior, en funci\u00f3 del seu dest\u00ed previsible, els b\u00e9ns adquirits vagin a ser utilitzats, totalment o parcialment, en la realitzaci\u00f3 d’operacions, que originin el dret a la deducci\u00f3\u201d<\/em><\/p>\n Amb la ren\u00fancia, la transmissi\u00f3 de l’immoble es realitzar\u00e0 per IVA<\/span> (no per ITP), per la qual cosa, el comprador podr\u00e0 reduir aquell impost (total o parcialment).<\/p>\n<\/div>\n No obstant aix\u00f2, el comprador haur\u00e0 de suportar un impost addicional que si li comportar\u00e0 un cost, aquest seria l’Impost sobre Actes Jur\u00eddics Documentats<\/span> (AJD), que suposar\u00e0 entre l’1,5% i el 2,5% del valor real de l’immoble. Per\u00f2, en qualsevol cas, aquest impost seria inferior al que hauria de pagar si es tribut\u00e9s per ITP.<\/p>\n Per renunciar a l’exempci\u00f3, en la mateixa\u00a0 escriptura de compravenda<\/a><\/span> s’ha d’incloure una cl\u00e0usula a mesura que el venedor ren\u00fancia a l’exempci\u00f3 de l’IVA i el comprador comunica que \u00e9s un subjecte passiu i que t\u00e9 dret a deduir-se total o parcialment l’IVA suportat.\u00a0<\/span><\/p>\n Com hem dit abans, el subjecte passiu \u00e9s l’empresa<\/span>, empresari o professional que efectua l’entrega del b\u00e9 (el venedor) que est\u00e0 obligat a suportar l’obligaci\u00f3 tribut\u00e0ria i realitzar la liquidaci\u00f3 de l’impost, en aquest cas l’IVA.<\/p>\n Amb la inversi\u00f3 del subjecte passiu, la condici\u00f3 de subjecte passiu es fa recaure en el destinatari de l’operaci\u00f3 (el comprador), en lloc del qual el ven, que \u00e9s el m\u00e9s habitual en l’IVA.<\/p>\n La inversi\u00f3 del subjecte passiu es pot produir en diferents operacions, per\u00f2 la que ens interessa en aquest moment \u00e9s la referent a entregues de b\u00e9ns immobles exemptes a les que es refereixen els apartats 20.\u00ba i 22.\u00ba de l’article 20 U de la Llei d’IVA en les que el subjecte passiu hagu\u00e9s renunciat a l’exempci\u00f3.<\/p>\n En aquest cas, la condici\u00f3 de subjecte passiu s’inverteixi i recaigui sobre el que compra<\/span>, per tant, l’emissor de la factura ho far\u00e0 sense IVA i no haur\u00e0 de repercutir-ho. A m\u00e9s, haur\u00e0 d’indicar a la factura que \u00e9s una operaci\u00f3 d’Inversi\u00f3 en subjecte passiu segons l’article 84 de la Llei d’IVA.<\/a><\/p>\n El venedor haur\u00e0 de reflectir aquestes quantitats en el model 303 en l’\u00e0mbit informatiu en l’apartat d'”operacions no subjectes o amb inversi\u00f3 del subjecte passiu que originen el dret a la deducci\u00f3<\/span>”, traslladant la suma de les quantitats reflectides al model 303, al model 390 a l’apartat d'”operacions no subjectes per regles de localitzaci\u00f3 o amb inversi\u00f3 del subjecte passiu”.<\/p>\n Per la seva part, el comprador i receptor de la factura ser\u00e0 el subjecte passiu de l’impost, havent de registrar la factura rebuda amb inversi\u00f3 de subjecte passiu, de manera que la seva base imposable es declari en el model 303, dins de l’IVA reportat, en les caselles 12 i 13 del model i en les caselles que correspongui dins de l’IVA dedu\u00efble.<\/p>\n Resumint, mitjan\u00e7ant aquesta f\u00f3rmula, el comprador no ha de pagar l’ITP i tampoc desembossar l’import d’IVA,<\/strong> ja que queda compensat.<\/p>\n L’\u00fanic cost ser\u00eda el de l’Impost d’Actes Jur\u00eddics Documentats que ser\u00eda entre el 1,5% i el 2,5% del valor real de l’immoble.<\/p>\n A l’escriptura de compravenda s’ha d’incloure una cl\u00e0usula renunciant a l’exempci\u00f3 d’IVA\u00a0<\/span>i a m\u00e9s que en conformitat a l’article 84.u.2.e de la Llei d’IVA 37\/1.992, en la seva redacci\u00f3 donada per la Llei 7\/2012, ser\u00e0 subjecte passiu l’adquirent.<\/span><\/p>\n Si despr\u00e9s de tot aix\u00f2 encara tens dubte sobre quin impost haur\u00e0s de pagar en el teu cas (IVA o ITP) hem preparat una Infografia en la qual et resumim aquesta informaci\u00f3 i en la que t’expliquem quina tassa aplicar a cada tipus d’operaci\u00f3.<\/a><\/p>\n De totes maneres, si vols descobrir quina via de tributaci\u00f3 et resultar\u00e0 m\u00e9s rentable, pots consultar amb l’equip de Vivendex. El nostre personal no nom\u00e9s t’ajudar\u00e0 a trobar l’immoble que est\u00e0s buscant sin\u00f3 que tamb\u00e9 t’ajudar\u00e0 a confeccionar les vies de tributaci\u00f3 m\u00e9s atractives perqu\u00e8 puguis comprar de manera segura i rentable.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Fiscalitat associada a la compra de locals comercials d’obra nova i segona m\u00e0. Quan comprar per IVA i quan per ITP?<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":94,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[31,38],"tags":[40,42,66],"class_list":["post-501","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-retail","category-retail-ca","tag-comprar-local-comercial-ca","tag-impostos-de-locals","tag-impuestos-de-locales-ca"],"yoast_head":"\nImpostos en la compra d’un local<\/h2>\n
\n
Fiscalitat en la compra d\u2019un immoble [Infograf\u00eda]\u00a0<\/a><\/h6>\n
Fiscalitat en la compra d’un local<\/h2>\n
\n
Compra de l’immoble renunciant a l’exempci\u00f3 de IVA<\/h3>\n
Compra de l’immoble mitjan\u00e7ant la inversi\u00f3 del subjecte passiu d’IVA: L’opci\u00f3 m\u00e9s interessant<\/h3>\n
Com acollir-se a la inversi\u00f3 del subjecte passiu<\/h4>\n
\n
\n
Fiscalitat en la compra d\u2019un immoble [Infograf\u00eda]\u00a0<\/a><\/h6>\n