Fiscalidad asociada a la compra de locales comerciales de obra nueva y segunda mano. ¿Cuándo comprar por IVA y cuándo por ITP?
Muchas veces en la compra de un inmueble y, en especial locales comerciales, naves u oficinas, surge la duda sobre qué impuesto toca pagar, si IVA o ITP. El tema es complejo pero, bien gestionado, puede suponer un ahorro muy importante en el coste de la compra.
Impuestos en la compra de un local
Estos serían los impuestos que se pueden generar en la compra de un inmueble (pueden ser uno o varios de ellos):
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
- Actos Jurídicos documentados (AJD)
- Gastos de Notaría, Registro, gestoría, tasaciones y préstamos Hipotecarios.
Por un lado, los impuestos a pagar por la compra de un inmueble serán distintos dependiendo de si es de obra nueva (primera trasmisión) o de segunda mando (segundas y posteriores transmisiones).
Puesto que son varios los aspectos a tener en cuenta a la hora de determinar los impuestos que entran en juego en la compra de un inmueble, hemos preparado una Infografía en la que te explicamos los impuestos que deberás pagar en cada tipo de operación.
Fiscalidad en la compra [Infografía]
Fiscalidad en la compra de un local
Si son primeras trasmisiones tributan por el impuesto de valor añadido (IVA), mientras que las segundas transmisiones tributarán por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Existe la posibilidad de comprar un inmueble que no sea de obra nueva sin tener que abonar el ITP sustituyendo el impuesto por el IVA, siempre y cuando las partes vendedor y comprador sean sujetos pasivos de IVA.
Pero, ¿Por qué puede ser interesante renunciar a la exención del IVA y comprar por IVA?
El principal motivo es la deducibilidad del impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Si nos acogemos a la exención del IVA, la compra del inmueble quedaría gravada por el ITP. Para el adquirente, empresario o profesional, el ITP le supone un coste no deducible mientras que si renuncia a la exención, soportará un IVA que sí podrá deducir en su declaración trimestral o mensual del IVA (modelo 303).
A continuación, vamos a explicar las diferentes formas en las que podemos tributar en la compra de un inmueble siendo comprador y vendedor sujetos pasivos de IVA.
El sujeto pasivo en el ámbito tributario es la persona física o jurídica sobre la que recae la obligación de pagar el impuesto. Es decir, el sujeto pasivo de IVA es la sociedad, empresario o profesional que vende el inmueble.
Compra del inmueble renunciando a la exención del IVA
Tal y como dispone el artículo 20. DOS de la Ley de IVA 37/1992, las exenciones fijadas en los números 20º y 22º del apartado UNO del artículo 20, el sujeto pasivo podrá renunciar a la exención cuando:
“Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción”
Con la renuncia, la transmisión del inmueble se realizará por IVA (no por ITP), por lo que el comprador podrá deducir ese impuesto (total o parcialmente).
No obstante, el comprador deberá soportar un impuesto adicional que sí le conllevará un coste, este sería el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5% y el 2,5% del valor real del inmueble. Pero en cualquier caso, este impuesto sería inferior al que tendría que pagar si se tributara por ITP.
Para renunciar a la exención, en la propia escritura de compraventa se ha de incluir una cláusula conforme el vendedor ejercita la renuncia a la exención de IVA y el comprador comunica que es sujeto pasivo y que tiene derecho a deducirse total o parcialmente el IVA soportado.
Compra del inmueble mediante la inversión del sujeto pasivo de IVA: La opción más interesante
Como hemos dicho antes, el sujeto pasivo es la empresa, empresario o profesional que realiza la entrega del bien (el vendedor) que está obligado a soportar la obligación tributaria y realizar la liquidación del impuesto, en este caso el IVA.
Con la inversión del sujeto pasivo, la condición de sujeto pasivo se hace recaer en el destinatario de la operación (el comprador), en lugar del que lo vende, que es lo más habitual en el IVA.
La inversión del sujeto pasivo se puede producir en diferentes operaciones, pero la que nos interesa en este momento es la referente a entregas de bienes inmuebles exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20 UNO de la Ley de IVA en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
En este caso, la condición de sujeto pasivo se invierte y recae sobre el que compra, por tanto, el emisor de la factura lo hará sin IVA y no tendrá que repercutirlo. Además, tendrá que indicar en dicha factura que es una operación de Inversión en sujeto pasivo según artículo 84 de la Ley de IVA.
Como acogerse a la inversión del sujeto pasivo
- El vendedor emite la factura sin IVA, y por tanto, no tendrá que ingresarlo.
- El comprador, por su parte, recibe la factura sin IVA y tendrá que auto-repercutirla, es decir, devengarlo y soportarlo, en su declaración trimestral.
El vendedor deberá reflejar estas cantidades en el modelo 303 a nivel informativo en el apartado de “operaciones no sujetas o con inversión del sujeto pasivo que originan el derecho a la deducción”, debiendo trasladar la suma de las cantidades reflejadas en el modelo 303, al modelo 390 en el apartado de “operaciones no sujetas por reglas de localización o con inversión del sujeto pasivo”.
Por su parte, el comprador y receptor de la factura será el sujeto pasivo del impuesto, debiendo registrar la factura recibida con inversión de sujeto pasivo, de manera que su base imponible se declare en el modelo 303, dentro del IVA devengado, en las casillas 12 y 13 del modelo y en las casillas que corresponda dentro del IVA deducible.
En resumen, mediante esta fórmula el comprador no tiene que pagar el ITP y tampoco desembolsar el importe de IVA, pues queda compensado
El único coste sería el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que sería ente el 1,5% y el 2,5% del valor real del inmueble.
En la escritura de escritura de compraventa se ha de incluir una cláusula renunciando a la exención de IVA y además que en conformidad al artículo 84.uno.2.e de la Ley de IVA 37/1.992, en su redacción dada por la Ley 7/2012, será sujeto pasivo el adquiriente.
Si después de todo esto todavía tienes dudas sobre qué impuesto deberás pagar en tu caso (IVA o ITP) hemos preparado una Infografía en la que te resumimos esta información y en la que te explicamos qué tasa aplicar a cada tipo de operación.
Fiscalidad en la compra [Infografía]
De igual manera, si quieres descubrir qué vía de tributación te resultará más rentable, puedes consultar con el equipo de Vivendex. Nuestro personal no solo te ayudará a encontrar el inmueble que estás buscando sino que también te ayudará a confeccionar las vías de tributación más atractivas para que puedas comprar de manera segura y rentable.
