Para realizar la valoración de un local comercial, el método de Comparación es el más popular. Sin embargo, a diferencia de las viviendas, es más dificultoso obtener las suficientes muestras de inmuebles con características similares para compararlos con el inmueble a valorar.
¿Cómo se valora un local comercial?
La valoración es el resultado de una estimación del valor orientativo del local mediante una comparación con otros inmuebles con las mismas tipologías y características en la misma zona de influencia.
Para poder comparar, cuantas más muestras de locales podamos obtener con las mismas características, mucho mejor. De esta manera podremos obtener una valoración más ajustada. Según la normativa Orden ECO 805/2003, el mínimo de muestras comparables para una Tasación sería de seis inmuebles comparables.
Valora tu local comercail
¿Qué factores influyen en la valoración de un local?
- Ubicación: Cuando hablamos de un local comercial, la ubicación es de gran importancia. Un local con una buena ubicación cotizará mucho más en el mercado que uno que no la tiene. Hay que tener en cuenta si es zona céntrica, paso de público, calles peatonales, comercio del entorno, visibilidad ante el paso de público, comunicaciones, facilidad de aparcamiento, etc.
- Distribución de las caaracterísticas: Que sea diáfano (sin columnas, paredes maestras, recodos), si es de forma rectangular u otras formas, si la totalidad de la superficie se encuentra en planta baja o bien está distribuida en diferentes plantas… En referencia a la visibilidad, también es muy importante su fachada, escaparates a más de una calle y las alturas libres.
- Accesibilidad: Cada día las normativas municipales son más exigentes y un gran número de locales tienen dificultades para poder adaptar las superficies para pública concurrencia y discapacitados. La supresión de barreras arquitectónicas es indispensable para obtener la correspondiente licencia de actividades y se han de tener en cuenta los accesos, alturas mínimas, profundidades (salidas de emergencia o posibilidad), anchuras de escaleras a plantas, rampas para suprimir escalones, ascensores (o posibilidad de instalarlos), y otros elementos que permitan desarrollar la actividad en la mayoría de los metros cuadrados de los que disponga el local.
- Usos permitidos: Los ayuntamientos suelen regular los usos comerciales dependiendo de la zona en que esté ubicado el local, e incluso la suspensión de licencias temporales, como ocurre principalmente en la restauración. Cuantos más usos le podamos dar a un local, más valor podremos obtener por él. Por ejemplo, un local que tenga salida de humos, ubicado en una zona donde permiten la restauración, tendrá un valor añadido. Si no la permiten, no aportaría ese valor añadido.
- Estado de conservación: El estado de las instalaciones, la estructura (vigas de hierro u hormigón que obligarían a ignifugar o no), las obras para la supresión de barreras arquitectónicas, las calidades de los materiales, los suelos, los techos… Estas características también influyen en el precio que pueden ofrecerte por el local.
Al valorar un local comercial, y teniendo en cuenta los factores mencionados, podríamos decir que su valor está directamente relacionado con lo que puede producir y la situación del crédito o del segmento de compradores con solidez económica para afrontar la compra y nuevos negocios.
Si estás pensando en invertir en Retail, nuestro equipo puede ofrecerte una valoración profesional y gratuita de tu local.
