Te explicamos las principales diferencias entre los contratos de alquiler de locales y los contratos de alquiler de viviendas.
Alquilar con local comercial para desarrollar un negocio y alquilar una vivienda como lugar de residencia son cosas muy distintas que requieren de contratos de arrendamientos específicos.
Contar a un profesional especializado en cada área que revise el contenido de cada documento y prevea posibles necesidades futuras para que queden por escrito de antemano es de vital importancia para evitar conflictos entre las partes.
A continuación intentaremos explicar algunos de los puntos más importantes que deben recoger los contratos de alquileres en función de la naturaleza del bien objeto de la transacción: viviendas o locales comerciales.
Régimen jurídico
La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la actualidad diferencia entre arrendamientos de viviendas y arrendamientos para uso distinto a la vivienda. Es en esta segunda opción donde entrarían los arrendamientos de locales comerciales, oficinas, naves etc.
Requisitos del inmueble
Los requisitos que debe cumplir un inmueble en función de si su destino es una vivienda o un local comercial son muy distintos. Mientras que las viviendas deben cumplir las condiciones recogidas en la cédula de habitabilidad (accesibilidad, compartimentación, sostenibilidad…), los locales comerciales deben reunir las condiciones necesarias para desarrollar la actividad pactada entre arrendador y arrendatario.
Duración del contrato
Según la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración de los contratos de arrendamiento de viviendas a partir del 5 de marzo de 2019 es de 5 años cuando el arrendador es una persona física y hasta 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica.
En el caso de los locales comerciales, la duración es un pacto libre entre arrendador y arrendatario, aunque lo habitual suele ser acordar 5 años y, una vez terminado el plazo pactado y siempre que no se haya indicado lo contrario, renovar el contrato mes a mes o de manera anual tal y como dispone el artículo 1.566 del Código Civil.
*Consejo: en los contratos de locales comerciales es conveniente prever una cláusula de resolución anticipada para no tener la obligación de cumplir con la totalidad de la duración pactada inicialmente.
Negociación de la renta
La renta es otro de los elementos diferenciadores entre los contratos de alquileres de viviendas y los contratos de alquileres de locales.
En el primer caso, la renta mensual ya no es un acuerdo completamente libre entre arrendador y arrendatario. Desde el 22 de septiembre de 2020, los nuevos contratos de alquiler que se firmen en Barcelona y otros 59 municipios más tendrán que acatar la limitación de precio del alquiler aprobada por el Parlamento catalán. Además de esto, la Nueva Ley Vivienda también contemplará medidas para la regulación de los precios de alquileres de viviendas a nivel nacional.
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En el segundo caso, el importe de la renta de un local arrendado y la forma de pago, sí que se pacta de manera libre. La ley indica que la cuantía ha de abonarse por meses anticipados dentro de los primero siete días del mes y se actualizará anualmente en función del IPC. Sin embargo, al ser un pacto libre, las partes podrán optar por otro tipo de acuerdos para la actualización de la renta.
Otras opciones para negociar la renta en un contrato de alquiler de un local comercial:
- Renta fija con una parte variable en función de los beneficios que obtenga el inquilino.
- Renta escalonada en función de la duración del contrato de alquiler.
En nuestra Guía para alquilar tu Local Comercial te explicamos cómo establecer la renta mensual de un local comercial de manera adecuada.
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Fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos indica en su artículo 36 que el inquilino debe pagar una fianza obligatoria de un mes de alquiler en el caso de alquileres de viviendas y de dos meses en el caso de alquileres de inmuebles de usos distintos al de la vivienda, como por ejemplo, naves y locales.
¿Se puede pedir una fianza superior? Además de la fianza, el casero podrá solicitar una garantía adicional. Tras la reciente reforma de la normativa, en el caso del alquiler de viviendas la garantía adicional solicitada no podrá ser superior a los dos meses de alquiler.
Cesión y subarriendo
Otro punto donde encontramos grandes diferencias entre ambos tipos de contrato.
En el caso del arrendamiento de viviendas, la cesión y el subarriendo parcial podrán realizarse siempre que se posea el consentimiento del arrendador. El arrendamiento total, por su parte, no estará permitido en este tipo de contratos.
En el caso del arrendamiento de locales, la ley establece lo siguiente:
“Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.
Dado que la cláusula de cesión suele ser conflictiva en los contratos de alquiler de locales, es usual que el arrendatario renuncie expresamente a este derecho o se pacte la cesión con condiciones para garantizar la solvencia del cesionario.
Realización de obras
A la hora de alquilar un local comercial, suele ser habitual que el inquilino tenga la necesidad de realizar obras en el inmueble para adaptarlo a su actividad. En el contrato de alquiler debe quedar muy claro qué tipo de obras se van a realizar y adjuntar planos y fotografías del local si se va a modificar su configuración.
A la hora de alquilar una vivienda, no suele ser habitual que los inquilinos realicen obras salvo pequeñas reparaciones debido al uso, por lo que lo habitual es que su realización esté prohibida.
Certificado de eficiencia energética
En este aspecto, la normativa es igual en ambos tipos de inmuebles: desde el 1 de junio de 2013, el propietario deberá disponer del Certificado de Eficiencia Energética y estará obligado a adjuntarlo junto con el contrato original. Una vez proporcionado, este certificado tendrá una validez de 10 años.
Como ves, los contratos de alquileres de locales comerciales poseen características específicas respecto a los contratos de alquileres de viviendas.
Por este motivo y, para poder asesorar a cada arrendador y arrendatario de la manera que merecen, en Vivendex contamos con equipos específicos para Retail y Residencial especializados en cada área de negocio que podrán asesorarte de manera particular en función de la naturaleza de tu inmueble y tus necesidades como cliente.
