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    Cómo actualizar la renta de un local comercial

    Cómo actualizar la renta de un local comercial

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    ¿Cómo se actualiza la renta de un local comercial? ¿Cada cuánto debe hacerse? Resuelve todas las dudas que puedan surgirte si estás en el proceso de compraventa de un local.

    Alquilar un local comercial para llevar a cabo una actividad comercial y alquilar una vivienda como residencia requieren contratos de arrendamiento específicos. Al tratarse de usos distintos, la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que, en el caso de las viviendas, la renta mensual ya no es un acuerdo libre entre arrendador y arrendatario. En el caso de los locales, sí que se pactaría de manera libre, indicando la propia ley, la cuantía que ha de abonarse.

    Para evitar conflictos entre las partes, es importante contar con un profesional especializado en cada área para que revise el contenido de cada documento y pueda prever necesidades futuras y, sobre todo, que queden por escrito de antemano.

    Guía para alquilar tu Local Comercial

    Actualización de la renta de un local

    Conforme se vayan cumpliendo determinados plazos, las partes pactarán la forma en la que el precio del alquiler irá aumentando o reduciéndose a través de la cláusula de actualización.

    Aunque lo habitual suele ser que estos plazos se pacten de año en año, también puede ocurrir que se haga en periodos inferiores o superiores. Incluso llegando a darse la situación en que el precio del alquiler se mantuviera congelado durante un periodo de tiempo previamente acordado por las partes.

    Otro dato a decidir por las partes es si se actualiza al alza o a la baja, teniendo en cuenta que ambas pueden ser posibles. La tendencia actual es que los arrendatarios, en previsión de la recesión ocasionada por las crisis y la sensación de inestabilidad económica, pacten a la baja en contraposición a lo que históricamente se estipulaba.

    La ley indica que la cuantía tiene que abonarse por meses anticipados dentro de los primeros siete días del mes y se actualizará anualmente en función del IPC, pero, al tratarse de un pacto libre, las partes podrían optar por otro tipo de acuerdos para la actualización de la renta.

    • Renta fija con una parte variable.
    • Renta escalonada.

    ¿Cada cuánto debe actualizarse la renta de un local comercial?

    Aunque es habitual que se pacten los periodos en los que no se devengará renta alguna, se otorgan estos periodos para que el empresario pueda realizar las obras necesarias para adecuar el local a la que será su futura actividad. También para conseguir los permisos y licencias exigidas. De este modo, la renta se haría exigible cuando pase dicho periodo.

    Si una empresa alquila a otra un local comercial el 1 de enero de 2022, en el momento de entrega de llaves y recibir la fianza, otorga un periodo de carencia de 6 meses para adecuar el local y obtener las licencias. De este modo, la primera renta se devengaría en el mes de julio del 2022.

    En este caso en particular, en el momento de actualización de la renta, existirían dos opciones:

    • Actualizarla el 1 de enero de 2022: Momento de entrega del local.
    • Actualizarla el 1 de julio de 2022: Cuando se cumpliese un año del devengo de rentas.

    Revisiones extraordinarias de la renta de un local comercial

    Lo esencial en los contratos de arrendamiento de locales comerciales es que suelen ser contratos de larga duración, llegándose a pactar hasta 10 años, incluso, pues al arrendador no le interesa que el importe de la renta se desfase y al arrendatario no le interesa que suba mucho. 

    Fórmulas para actualizar la renta de un local

    Se pueden pactar diversas fórmulas de revisión de la renta de un local o establecer una renta escalonada que vaya aumentando de año en año.

    Revisión conforme al IPC

    La revisión conforme al IPC suele ser la más habitual en los contratos de arrendamiento de locales comerciales. Se revisa conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica cada mes el Instituto de Estadística (INE) tras pactarse que, cada vez que el contrato cumple un año, se aplicará a la renta la variación que el IPC haya tenido en el mes en el que se realiza la revisión.

    Revisión conforme a la renta del mercado

    Probablemente, es la forma más segura de que no quede desfasada. Tanto arrendador como arrendatario elegirán un experto inmobiliario que elaborará un informe de renta de mercado y luego se realizará una media aritmética de la renta resultante de ambos informes. Esta revisión suele combinar con la revisión conforme al IPC. Se pacta que la renta se revisa conforme al IPC y al tercer año, se revisa conforme a la renta del mercado.

    IPC más porcentaje

    También se puede pactar que, al inicio del tercer año de contrato, se revise la renta conforme a las variaciones del IPC más “x’’ puntos (%). En estos casos se puede establecer un límite máximo para que no suba en exceso la renta.

    *Alquilar un local comercial en Barcelona puede ser una operación arriesgada si no se conoce el proceso o se termina alquilando a un inquilino equivocado. Para resolver todas tus dudas, en Vivendex, hemos preparado una Guía completa con todo lo que necesitas saber para acertar en el alquiler de tu local comercial.

    Guía para alquilar tu Local Comercial

     

    joaquin-martín

    Joaquín Martín

    Retail Business Partner

    j.martin@vivendex.com

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