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    Particularidades en la regulación de los vicios ocultos en Cataluña

    Particularidades en la regulación de los vicios ocultos en Cataluña

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    Durante la compraventa de un inmueble, podría darse la situación de que el vendedor ocultara desperfectos o vicios que pudieran bajar el precio pactado o que provocaran que, finalmente, no llegara a cerrarse la operación. ¿Cuáles serían las obligaciones del vendedor y comprador en este caso? 

    En primer lugar, todos los contratos suscritos en Cataluña a partir de enero del 2018 deben atender a La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, la cual recoge todas las novedades a tener en cuenta en los contratos suscritos en esta comunidad autónoma. La misma ley, es la que se encarga de regular las obligaciones del vendedor y el comprador en caso de encontrar vicios ocultos en un bien.

    >> Guía de Compraventa <<

    ¿En qué casos debe responder el vendedor? 

    Teniendo en cuenta el Código Civil catalán, entre las obligaciones del vendedor destacan:

    • Entregar el bien y transmitir su titularidad, así como sus accesorios.

    • Facilitar la información del bien al comprador, actuando conforme a la buena fe y honradez de los tratos.

    • Entregar el bien, sus accesorios y la documentación relacionada con la vivienda.

    • Entregar el bien sin dilación indebida si no se ha pactado un plazo o si no puede determinarse el momento de entrega de otro modo.

    • Que el objeto de la compraventa sea conforme al contrato. En Cataluña, desaparece el concepto jurídico “saneamiento por vicios ocultos’’ y se reemplaza por el concepto de “conformidad en el contrato’’.

    Tras conocer sus obligaciones, el vendedor, por tanto, deberá responder por los vicios ocultos, aunque los desconozca, cuando el bien entregado cuente con una imperfección o defecto grave que disminuya su calidad o utilidad. Asimismo, es importante tener en cuenta que dicho vicio oculto debía existir en el momento en el que se firmaron las escrituras notariales de compraventa del inmueble y este sea reconocible a simple vista.

    ¿Qué debe hacer el comprador? 

    El comprador podrá optar al desistimiento del contrato de compraventa, recuperando la totalidad del precio pagado al vendedor mediante la “acción redhibitoria’’ o conseguir una rebaja del precio en función de los vicios existentes en el inmueble adquirido mediante la acción “quanti minoris’’. En caso de poder probar que el vendedor conocía los vicios y los ocultó premeditadamente, podría solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

    Cabe destacar que, el vendedor podría eximirse de responder ante la conformidad o defectos que el comprador conociese en el momento de suscribir el contrato de compraventa, exceptuando la ocultación dolosa o negligencia grave. Para ello, es importante que el comprador se encargue de examinar el bien entregado durante el plazo pactado o en el menor tiempo posible. Entonces, si el comprador percibiera algún vicio o defecto, debería notificárselo al vendedor en la mayor brevedad posible. En el caso de la compraventa, como mínimo, en un plazo de 2 meses.

    La legislación catalana, a diferencia de la legislación estatal, intenta priorizar que se cumplan los contratos, mientras que la primera mencionada, únicamente permitía la rebaja en el precio o la resolución contractual. Por ello, en caso de percibir vicios ocultos, se deberá recurrir a la reparación y solo si esta no es posible, recurrir al resto de remedios.

    Es importante tener en cuenta que otra de las particularidades en la regulación de los vicios ocultos en Cataluña es que, el vendedor puede eximirse de responder ante vicios, defectos o faltas de conformidad en el contrato en caso de que los mencionados se manifestaran 2 años después de la entrega del bien. El comprador tendría de margen para reclamar por las faltas de conformidad durante los dos primeros años siguientes a la compra.

     

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    >> Guía de Compraventa <<

     

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    Francesc Quintana

    Executive Director

    f.quintana@vivendex.com

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