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¿Qué hago con la hipoteca del piso que vendo?

"Somos propietarios de una vivienda en Barcelona que queremos vender. Como propietarios, tenemos la potestad de enajenar un bien del que somos propietarios. Pero,

¿qué ocurre cuando hay un préstamo vivo sobre el bien que se quiere vender?

Una pregunta muy habitual a la hora de vender un piso en Barcelona ya que el alto precio de los pisos en esta ciudad, hace que las hipotecas se eleven a 20, 30 e incluso 40 años.  

Durante la vida del préstamo, antes de su amotización completa, es posible que el propietario del inmueble quiera deshacerse de él. Es decir, queremos vender un bien del que tenemos una deuda.

Si no se subsana la deuda, en el Registro de la Propiedad continuará figurando una carga sobre la finca, fácilmente reconocible solicitando una Nota Simple Registral.

Revisión de la escritura de constitución de hipoteca

Conviene consultar la escritura de compra del inmueble, ya que en el caso de que se haya adquirido con una hipoteca, podemos encontrarnos con una clásula como ésta:

"La parte prestataria podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si la enajenación conlleva la subrogación del presente préstamo que deberá ser autorizada expresamente por el banco o caja."

Encontramos en el Tribunal Supremo una doctrina que dicha cláusula infringe las normas de defensa de consumidores y usuarios. El ordenamiento jurídico español indica que no debe haber prohibiciones de enajenar los bienes de los que se es propietario.

Hecha esta salvedad jurídica, la transmisión del préstamo por parte del deudor o prestatario, debe hacerse con el consentimiento del acreedor o prestamista.

El nuevo propietario será el responsable del bien hipotecado en la medida de la hipoteca asumida.

Situaciones en función del importe de la hipoteca pendiente de amortizar

La hipoteca es mayor que el valor de mercado del inmueble

Esta situación es anómala. Se produce cuando el ciclo económico hace que los precios de los inmuebles estén en tendencia negativa.

Si el valor del inmueble es inferior a cuando se realizó la compra y, la hipoteca está apenas amotizada, podemos encontrarnos con esta situación.

La hipoteca es inferior al valor de mercado del inmueble

Es más habitual esta situación, en la que el propietario puede cancelarla con su entidad fiannciera o tratar de subrogarla al nuevo propietario.

La cancelación de la hipoteca

Este caso sería el más claro y limpio a la hora de transmitir un inmueble:

- se negocia con la entidad prestamista el pago del importe pendiente del préstamo,

- se paga la comisión por cancelación.

Esto supone tener el bien inmueble disponible sin cargas, demostrable ante el Notario con un certificado de "deuda cero".

En Notaría ya podrás firmar la escritura pública de cancelación.

Dos pasos más que hay que dar:

- solicitar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gestionado por la Generalitat de Catalunya (modelos 600; ir a la sede electrónica)

- formalizar la cancelación en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita.

La subrogación de la hipoteca

En este caso, se transmite la deuda hipotecaria a otra persona, con la autorización previa de la entidad prestamista (y su correspondiente comisión).

Si es una hipoteca del 2005 en adelante, el valor de los inmuebles serán inferiores; si es mas antigua del 2005,  la deuda posiblemente sea menor que el valor del inmueble.

Los gastos por la subrogación se fundamentan en:

- La Comisión de subrogación, es la que se imputa por el traspaso. Sueleestablecerse en el 0,50%.

- Gastos de notaría: entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortización.

- Gastos de gestoría: estos gastos pueden rondar los 150 €.

- Gastos de registro de la propiedad: los gastos que se imputa al registro la propiedad se corresponden con el 50% los gastos del notario.

calculador hipotecario

Como ves, hay varios trámites que son necesarios realizar; el consejo es que consultes con un asesor especialista en transmisiones de inmuebles, ya que conocen el proceso y saben cómo anticipar posibles problemas.

Además, te pueden hacer un estudio de los gastos y de los impuestos que se producen en la venta del inmueble en Barcelona.

Para facilitarte la tarea, en Vivendex Servicios Inmobiliarios, hemos preparado un Calculador Hipotecario. una plantilla de Excel para poder comprobar los costes del préstamos a lo largo de toda su vida:

Calculadora de Rentabilidad

Por Vivendex | 26-ene-2018 13:52:01 | Tags: hipoteca | 0 Comments

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