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La rentabilidad del apalancamiento en la inversión inmobiliaria

La rentabilidad del apalancamiento en la inversión inmobiliaria

Dos ejemplos prácticos con los que entenderás las diferencias existentes entre la rentabilidad financiera y la rentabilidad económica a la hora de invertir en inmobiliario.

Cuando un particular decide invertir en inmobiliario, tiene dos opciones: utilizar recursos propios para la adquisición o solicitar recursos ajenos.

A priori, siempre que se pueda parece mejor opción la primera: emplear recursos propios para evitar los sobrecostes de los intereses derivados de la financiación externa. Sin embargo, cuando hablamos de rentabilidad financiera, la cosa cambia. 

El apalancamiento financiero es la relación existente entre el capital propio y el capital ajeno en una inversión inmobiliaria.

El apalancamiento financiero, transmite la posibilidad de aumentar o disminuir la rentabilidad financiera mediante el empleo de la deuda. Para entender mejor el efecto del apalancamiento en una inversión en vivienda, veamos dos ejemplos.

Cómo calcular la rentabilidad financiera

Imaginemos que vamos a comprar a partes iguales con nuestro socio una vivienda valorada en 100.000 euros. De los 50.000 euros que nos correspondería pagar a nosotros, decidimos utilizar 25.000 euros de nuestros ahorros y el resto financiarlo a través de un crédito hipotecario. Nuestro socio, en cambio, decide aportar todo el dinero que le correspondería utilizando recursos propios. formula-rentabilidad-financiera3

La vivienda ha sido vendida al cabo de un año por 130.000 euros. ¿Qué rentabilidad financiera hemos obtenido cada uno de nosotros? Veamos:

Mi rentabilidad financiera: hemos puesto 25.000 euros y hemos recibido 15.000. Los intereses generados por nuestro préstamo hipotecario durante el año, han sido de 800 euros, lo que significa que nuestro beneficio neto ha sido de 14.200 euros. Siguiendo con nuestra fórmula, hemos obtenido una rentabilidad financiera del 5,6%.  

Rentabilidad de nuestro socio: ha puesto 50.000 euros y ha recibido de beneficio neto 15.000. En su caso, la financiera ha sido del 3%.

Cómo podéis observar, la rentabilidad financiera en nuestro caso, ha sido prácticamente el doble que en el caso de nuestro socio. Si el préstamo hipotecario hubiese sido contratado con unos intereses mayores o el plazo de amortización hubiese sido más elevado, puede que nuestra rentabilidad financiera hubiese sido peor. Sin embargo, hoy en día es posible disfrutar de unos tipos de interés muy favorables. 

Este efecto que tiene el endeudamiento a través del crédito hipotecario en nuestra rentabilidad financiera es lo que se conoce como apalancamiento.

Cómo calcular la rentabilidad ECONÓMICA

Cosa bien distinta, es la rentabilidad neta obtenida en el ejemplo anterior por cada una de las personas que intervienen en la inversión. 

Mientras que la rentabilidad financiera mide el beneficio neto en comparación con los recursos propios, la rentabilidad económica mide el beneficio bruto en comparación con los recursos totales. Veamos cómo calcular la rentabilidad neta en cada caso:

formula-rentabilidad-economica2

Mi rentabilidad económica: hemos obtenido un beneficio bruto de 15.000 euros invirtiendo para ello unos recursos totales de 50.000 euros. Esto quiere decir que hemos obtenido una rentabilidad neta del 3%.

Rentabilidad económica de nuestro socio: ha obtenido un beneficio bruto de 15.000 euros invirtiendo para ello unos recursos totales de 50.000 euros. En su caso, la rentabilidad económica es nuevamente del 3%.

Como podemos comprobar, en caso de utilizar financiación externa lo que varía es la rentabilidad financiera, la rentabilidad económica sigue siendo la misma. En los casos en los que no hay efecto de apalancamiento, es decir, no existe financiación externa, la rentabilidad financiera y la económica coinciden a la perfección (este sería el caso de la inversión realizada por nuestro socio, en ambos casos del 3%).

Ventajas del apalancamiento

Aunque la rentabilidad neta obtenida gracias al apalancamiento inmobiliario pueda ser menor a causa de los intereses generados, este tipo de estrategia aporta grandes beneficios a nuestra inversión:

  • Nos abre la puerta a ciertas inversiones inmobiliarias a las que no podríamos acceder de no ser por la financiación a través de los recursos externos.  
  • Permite diversificar el riesgo. Puedo repartir mis recursos en diferentes inversiones inmobiliarias.
  • El apalancamiento es especialmente beneficioso en épocas de inflación, sobre todo cuando esta es más elevada que el coste de la deuda. 

Calcula la rentabilidad de tu inversión de manera automática

Ahora que ya sabes cómo calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, te facilitamos una calculadora para que puedas realizar este cálculo de manera automática. Rellena nuestra plantilla Excel con los datos relativos a tu inmueble y calcula la rentabilidad de tu inversión de manera cómoda y sencilla. 

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