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¿Cuántos impagos son necesarios para iniciar un desahucio?

La nueva ley hipotecaria, asienta un nuevo paradigma a la hora de proceder con el desahucio de una vivienda. ¿Cuántas cuotas impagadas son necesarias para que mi banco inicie un proceso de desahucio? ¿Qué cantidad suponen esto en la totalidad del préstamo contratado? ¿Verdaderamente la nueva ley supone un beneficio real para el cliente?

En este artículo, entraremos de lleno en la Nueva Ley Hipotecaria para determinar en qué momento tu banco podrá iniciar la ejecución de tu vivienda.

*Si están pensando en comprar o vender una vivienda, además del procedimiento llevado a cabo por tu banco para proceder con la ejecución, seguro que también hay otros temas que te preocupan. Descarga nuestra Guía de Compraventa y resuelve todas tus dudas.

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Nueva ley Hipotecaria, ¿qué novedades plantea?

Lo primero que tenemos que tener en cuenta, es que la nueva ley hipotecaria NO tiene carácter retroactivo. Sin embargo, las cláusulas relativas a la ejecución hipotecaria y las comisiones por amortización anticipada, sí que podrán aplicarles a las hipotecas actuales en vigor. 

Antes de la entrada en vigor de la nueva ley Hipotecaria (el 16 de junio de 2019), el banco podía comenzar con la ejecución de la vivienda tras recibir el impago de tan solo 5 cuotas. Actualmente, las cuotas impagadas para poder proceder con un desahucio ascienden a 12 durante la primera mitad del préstamo (o un 3% del importe solicitado) y a 15 durante la segunda mitad (o un 7% del importe solicitado). 

Es precisamente el límite porcentual, el que ha generado más quejas. A pesar de que, aparentemente, la ley hipotecaria beneficia al cliente ya que el número de cuotas impagadas aumenta, los grupos de consumidores consideran que sigue siendo una ampliación insuficiente.

Ejemplo 1: compra de un piso en Barcelona

* Para este ejemplo, tomaremos como referencia el crédito medio que se solicitó en la comunidad de Cataluña durante el primer trimestre de 2019, según el portal Idealista. Según el estudio, Cataluña sería la comunidad con el crédito inmobiliario medio más alto.

  • Importe a solicitar: 153.324 euros (teniendo en cuenta que se trata del 80% del valor de la vivienda)
  • Plazo de amortización: 15 años

Según el simulador hipotecario del BBVA, para una hipoteca de 153.324 euros a 15 años (tipo fijo), nos ofrecerían un tipo de interés TIN de 1,60% y TAE del 2,28%. Estos datos, nos darían como resultado una cuota mensual a abonar de 958,66 euros. 

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*Captura pantalla simulador BBVA

 

En este caso, el banco podría comenzar con la ejecución hipotecaria durante la primera mitad del préstamo, tras el impago de 4.599 euros (el 3% de la cuota contraída). Este importe, en nuestra hipoteca, equivaldría únicamente a 4,8 cuotas (menos de las 5 cuotas que la antigua ley hipotecaria permitía).

En este ejemplo, tal y como denuncian los grupos de consumidores, la nueva ley hipotecaria perjudicaría al cliente.

Ejemplo 2: compra de un piso en Murcia

* Para este ejemplo, tomaremos como referencia el crédito medio que se solicitó en la comunidad de Murcia durante el primer trimestre de 2019, según el portal Idealista. Según el estudio, Murcia sería la comunidad con el crédito inmobiliario medio más bajo.

  • Importe a solicitar: 84.411 euros (teniendo en cuenta que se trata del 80% del valor de la vivienda)
  • Plazo de amortización: 25 años

Para este otro ejemplo, la herramienta de simulación de créditos hipotecarios del BBVA, nos ofrecería un tipo de interés TIN del 1,95% y TAE del 3,27%, resultando una cuota mensual de 355,72 euros a tipo fijo. 

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*Captura pantalla simulador BBVA

En este caso, el banco podría comenzar con el desahucio de la vivienda tras el impago de 2.532 euros (el 3% de la deuda contraída). Este importe, equivaldría a 7,11 cuotas de nuestra hipoteca (algo más que las 5 cuotas impagadas que fijaba la antigua normativa).

Conclusión

Por tanto, ¿supone la nueva ley inmobiliaria un beneficio real para el consumidor? Centrándonos en la parte reguladora de los procesos de desahucio, la nueva normativa podría determinarse que supone un beneficio para aquellos hipotecados con largos plazos de amortización (25 años, 30 años, 35 años...). Sin embargo, para hipotecas con plazos de amortización reducidos, la actual Ley Hipotecaria podría resultar incluso perjudicial. 

 

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