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    ¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en Madrid?

    ¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en Madrid?

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    Te explicamos cómo calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria en Madrid y el plazo en el que puedes recuperar tu inversión. 

    A priori, calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria puede parecernos un trámite complicado, pero lo cierto es que, basta con aplicar la fórmula adecuada y tener en cuenta el detalle a la hora de proceder. De este modo, si acabas de invertir en la capital, te mostramos como calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria en Madrid para que puedas ponerla en práctica y resolver todas tus dudas.

    La fórmula para calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es la siguiente:

    formula rentabilidad inmobiliaria

    Rentabilidad neta por alquiler

    Para conocer la rentabilidad neta por alquiler, debemos dividir el precio anual de una vivienda en alquiler entre su precio de venta y multiplicarlo x 100. El porcentaje resultante corresponderá a la rentabilidad bruta.

    Por ejemplo, una vivienda que se alquila por 1.200 euros al mes serán 14.400 euros anuales. Si su precio de venta es de 200.000, dividiremos los 14.400 entre 200.000 y multiplicaremos por 100 para conocer el porcentaje, obteniendo una rentabilidad del 7,2%.

    Precio anual vivienda en alquiler (14.400) / Precio de venta (200.000) x 100 = 7,2%

    De igual manera, también puedes descargar nuestra calculadora de rentabilidad para realizar el cálculo de manera automática introduciendo los datos relativos a tu inmueble en nuestra plantilla Excel. Nuestro calculador tiene en cuenta posibles intereses de un préstamo hipotecario, por lo que podrás acercarte mucho a tu rentabilidad real. 

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    ¿Cómo calcular el plazo de recuperación de tu inversión?

    Como inversor, una de las grandes preocupaciones que pueden surgirte es cómo recuperar la inversión del capital invertido. Sobre todo, si estás empezando en el mercado. Para calcularlo, existen diferentes recursos que te pueden ayudar, entre ellos, uno de los más empleados para valorar una acción en el mundo bursátil: el método PER.

    ¿En qué consiste el método PER en la inversión inmobiliaria?

    El Price Earning Ratio o PER en la inversión inmobiliaria sirve principalmente para conocer el retorno del dinero invertido en un inmueble. A través de un sencillo cálculo, podremos conocer, de manera aproximada, los años que tardaremos en recuperar nuestra inversión, dividiendo el precio de venta del inmueble entre los gastos anuales por alquiler. 

    PER = Precio venta / Ingresos anuales del alquiler

    Precio de la vivienda: 200.000 euros

    Alquiler mensual: 1.200 euros

    Alquiler anual: (1.200 x 12) = 14.400 euros

    PER: precio de la vivienda (200.000)/ alquiler anual (14.400 ) = 13,88 

    En un ejemplo práctico, tendríamos que multiplicar el alquiler mensual (1.200€) por 12 meses para conocer el alquiler anual (14.400 €). Sabiendo que el precio de la vivienda es de 200.000 euros, para conocer el PER, tan solo nos quedaría dividir el precio de la vivienda / alquiler anual.

    De este modo, conoceríamos que se tardarían 13,88 años en recuperar la inversión inmobiliaria. 

    ¿Cómo utilizar el ratio PER?

    Como el resto de ratios bursátiles, el PER debe utilizarse de forma comparativa. La pregunta que os debéis hacer es: ¿con qué compararlo?

    • Con el PER medio del mercado.
    • Con el PER medio de su sector.
    • Con el PER medio histórico del mercado.

    A partir de ahí, existen une serie de baremos que nos ayudarán a identificar si el PER está bien o no.

    • N/A: El PER será indeterminado si la empresa tiene pérdidas.
    • PER bajo (0/10): Los beneficios tienen a bajar o la acción se encuentra infravalorada.
    • PER medio (10/17): El PER es adecuado. 
    • PER alto (17/25): Los beneficios han crecido y es posible que en un futuro sigan creciendo, pero puede que la acción se encuentre sobrevalorada. 
    • +25: Expectativas de crecimiento, posiblemente debido a una burbuja especulativa y precios inflados. 

    Pese a que el PER es uno de los indicadores más utilizados en el mundo bursátil, y resulta ser un indicador útil porque es capaz de proporcionar una visión general en primera estancia. Sin embargo, no debe utilizarse como único elemento de valor. El PER puede llevar a error, y si vas a invertir, lo más importante es usar más de una herramienta para ayudar a comparar. Así, la toma de decisiones se simplificará. En Vivendex, ofrecemos conocer el valor de tu vivienda con nuestro simulador de tasación gratuito para ayudarte a conocer el precio de tu vivienda de una forma rápida, sencilla y eficaz. Pues, creemos que el acompañamiento de una inmobiliaria puede ser determinante en cualquier transacción. 

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    Evolución del alquiler en Madrid

    En cuanto al precio del alquiler, cuanto mayor sea el PER, más cara será la vivienda en relación con su alquiler, y viceversa. Para conocer el dato, habría que dividir el precio de venta entre el precio del alquiler. 

    Esto equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta. Otra manera de decirlo es que equivale al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Sin dudas es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas.

    alquiler madrid

    Datos de Idealista (2022).

    En cuanto a la evolución del alquiler en Madrid durante el 2022, podemos apreciar una ligera bajada en los precios a principios de año, si comparamos con el mes de enero de 2021. A partir de febrero del 2022, una vez superada la crisis del Covid, la tendencia ha sido la del incremento del precio por m2 durante el resto de meses del 2022. Acercándose a su máximo histórico (mayo 2022: 15,4 €/m2), la Comunidad de Madrid es la segunda más cara de España para alquilar vivienda, a pocos pasos por detrás de Cataluña. 

     

    La rentabilidad de tu inversión inmobiliaria puede variar por diferentes factores. Uno de los más influyentes, es la existencia de un préstamo hipotecario a favor de la vivienda. En función del tipo de interés asociado a la hipoteca y los años de amortización del crédito, la rentabilidad puede variar de manera muy significativa.

    La capacidad de poder utilizar el endeudamiento para poder financiar una operación inmobiliaria es lo que se conoce como apalancamiento. El efecto que produce en nuestros recursos propios la utilización de recursos ajenos (financiación), puede elevar la rentabilidad de nuestra inversión de manera considerable.

    Para poder calcular la rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria de manera automática, en Vivendex hemos puesto a tu disposición una Calculadora de Rentabilidad Automática. ¿Te animas a probarla?

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