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    Cómo calcular la Plusvalía Fiscal al vender una vivienda

    Cómo calcular la Plusvalía Fiscal al vender una vivienda

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    Te mostramos cómo calcular la Plusvalía Fiscal al vender una vivienda para que sepas lo que te tocará pagar en tu próxima Declaración de la Renta por la ganancia obtenida.

    En plena campaña de la Declaración de la Renta, muchos contribuyentes se preguntan cómo declarar la venta de una propiedad de la que han obtenido beneficio. 

    La fórmula para calcular la Plusvalía Fiscal por vender una vivienda en tan sencilla como restar al valor de transmisión el valor de adquisición, sin embargo, existen multitud de gastos, tributos y amortizaciones que pueden hacer que la fórmula no sea tan sencilla como parece a simple vista.

    A continuación intentaremos explicar cómo calcular la Plusvalía Fiscal de tu vivienda para que puedas hacerte una idea de lo que te tocará pagar en tu próxima Declaración de la Renta. 

    Calcular la plusvalía fiscal, paso a paso

    También conocida como Plusvalía de Hacienda o Plusvalía en Renta, la Plusvalía Fiscal es una tasa dependiente de la Agencia Tributaria que grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de un inmueble. 

    Se trata de uno de los costes a los que tendrán que hacer frente los propietarios a la hora de vender su vivienda.

    Nuevo llamado a la acción

    Para calcular lo que tendremos que pagar por ella, primero tendremos que comprobar si verdaderamente hemos obtenido una ganancia patrimonial tras la venta de nuestro inmueble.

    1º Calcular el valor de transmisión

    El primer paso para calcular la Plusvalía Fiscal por la venta de una vivienda es calcular el valor de transmisión de la misma. Para ello, deberás restar al valor escriturado de venta los gastos y tributos asociados a la transacción. Cuanto más consigas reducir el valor de transmisión, menos ganancia patrimonial tendrás que declarar y, por tanto, menos te tocará pagar en concepto de Plusvalía Fiscal.

    • Valor de venta Escriturado: se trata del valor real por el cual estamos vendiendo nuestro inmueble. Si se trata de un bien heredado o donado, habrá que acudir al valor a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. 
    • Gastos y tributos: se refiere a los gastos inherentes a la venta: pago de la Plusvalía Municipal, honorarios de la gestión inmobiliaria etc.

    2º Calcular el valor de adquisición

    Una vez calculado el valor de transmisión, necesitamos saber cuál es el valor de adquisición de nuestro inmueble, es decir, el valor por el cuál en su día nos hicimos con nuestra vivienda. El valor de adquisición es el resultado de sumar al valor escriturado todas las inversiones, mejoras, gastos y tributos que en su día tuvimos que desembolsar por la compra de nuestro inmueble.

    En este caso, cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor ganancia patrimonial tendremos que demostrar y, como consecuencia, menos tendremos que pagar por la Plusvalía Fiscal de nuestro inmueble. 

    • Valor de compra escriturado: se refiere al importe que el su día pagamos por nuestra vivienda. Si se trata de una vivienda heredada o donada será la comunidad catalana la encargada de otorgar a la vivienda un valor administrativo en función de sus características.
    • Inversiones y mejoras: al valor de compra escriturado podremos sumar el dinero invertido en aquellas mejoras que aumenten la vida útil de nuestra vivienda: instalación de ascensor, construcción de piscina, cerramientos...
    • Gastos y tributos: hace referencia a todos los gastos de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA, gestoría, notaría, honorarios de la inmobiliaria...
    • Amortizaciones: para terminar, si hemos tenido la vivienda arrendada tendremos que restar del valor de compra escriturado todas las amortizaciones fiscalmente deducibles que correspondan al periodo de arrendamiento. 


    3º Calcular la ganancia y aplicar el tipo impositivo

    Al valor obtenido de restar al valor de transmisión el valor de adquisición, tendremos que aplicar el tipo de IRPF que corresponda a nuestro tramo de beneficio.

    Tras la aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado de 2021, se incorpora un nuevo tramo de IRPF para las rentas más altas. Por tanto, cada tramo de ganancia patrimonial obtenida tributará de la siguiente manera:

    • Ganancia patrimonial de 0 a 6.000 euros: tributará al 19%
    • Ganancia de 6.000 a 50.000 euros: tributará al 21% 
    • Ganancia de 50.000 a 200.000 euros, tributará al 23 %
    • Ganancia a partir de 200.000 euros: tributará al 26%

     

    *Recuerda que la Plusvalía Fiscal es solo uno de los gastos de venta a los que tendrás que hacer frente con tu transacción, en nuestra infografía Costes al vender vivienda encontrarás un listado completo de todos los gastos que tendrás que tener en cuenta y el importe aproximado que podrá suponer cada uno de ellos. 

    >> Infografía costes al vender vivienda <<

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