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Cómo calcular el precio de una vivienda de segunda mano en Barcelona

Cómo calcular el precio de una vivienda de segunda mano en Barcelona

Técnicas usadas por los profesionales inmobiliarios para calcular el precio de una vivienda de segunda mano en Barcelona.

Un 63% de los particulares que compraron vivienda en 2019 optaron por la vivienda de segunda mano, así ha quedado de manifiesto en el estudio 'Perfil del comprador de obra nueva en 2019' realizado por Fotocasa.

A pesar de que la obra nueva gana adeptos cada año, las viviendas de segunda mano son las claras protagonistas del mercado inmobiliario nacional. Esta tipología cobra un protagonismo especial en grandes ciudades como Barcelona donde la escasez de suelo urbanizable hace complicado el poder construir nuevas viviendas.

En un mercado inmobiliario protagonizado por transacciones de viviendas de segunda mano, los vendedores particulares cobran un peso especial. Establecer el valor de un inmueble sin los conocimientos inmobiliarios suficientes, puede llevar a que la vivienda en cuestión salga al mercado con un precio inadecuado, con la consiguiente peligrosa pérdida de oportunidad que esto conlleva.

En este artículo intentaremos explicar cómo calcular el precio de una vivienda de segunda mano en Barcelona mediante técnicas de valoración de inmuebles usadas por profesionales.

1. Precio del metro cuadrado

Todo profesional inmobiliario que se tercie establece el precio de venta para un inmueble de segunda mano en Barcelona partiendo de un precio por metro cuadrado. A partir de ahí, multiplicará el precio del metro cuadrado obtenido por la superficie total de la vivienda hasta obtener el precio final de la propiedad.

Ubicación

El precio del metro cuadrado siempre irá en relación a la zona en la que se ubique el inmueble. Si nos centramos en la ciudad de Barcelona y según los últimos datos facilitados en nuestro último informe inmobiliario, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi serían los distritos de Barcelona con el precio del metro cuadrado más elevado.image-Jul-17-2020-09-04-55-25-AM

Gráfica extraída del informe inmobiliario de Barcelona del segundo trimestre de 2020 elaborada a partir de datos publicados por Idealista.

A la hora de consultar el precio del metro cuadrado de nuestra vivienda de segunda mano en Barcelona, hay que tener muy presente el tipo de plataforma a la que estamos acudiendo. Un ejemplo: mientras que Idealista basa sus datos en precios de venta anunciados, Tinsa ofrece datos extraídos de tasaciones.

El precio final de cierre de operaciones es un dato solo en manos de los profesionales inmobiliarios.

2. Estado de conservación

Al precio final del inmueble obtenido de multiplicar el precio del metro cuadrado por la superficie, habría que restar el precio de posibles reformas que necesite el inmueble.

El comprador podrá utilizar el precio de la reforma que tendría que realizar para dejar la vivienda a punto (saneamiento de instalaciones de agua, luz o gas, aislamiento de la vivienda, cambio de suelos o baldosas etc.) para negociar el precio final de la transacción

Si hemos hecho un buen trabajo y sabemos cuál es el precio del metro cuadrado de nuestra vivienda y cuál es el precio de las posibles reformas que nuestra propiedad pudiera necesitar, sabremos hasta donde podremos llegar en una negociación de precio con nuestro comprador.

3. Extras de la vivienda

Al igual que las posibles reformas restan, los extras de los que la vivienda pueda disfrutar, suman al precio final del inmueble. 

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Las viviendas con terrazas se han convertido en las más valoradas en la Nueva Normalidad | Piso en venta en El Guinardo - Barcelona, ON137VA21-ONVG.

Cuando hablamos de extras, no solo nos referimos a la existencia o no de garaje, ascensor o vistas desde la ventana (que efectivamente es lo que más valor aporta a una vivienda de segunda mano en Barcelona), también nos estamos refiriendo a todas las inversiones realizadas en la vivienda que pudieran hacer aumentar su precio final: sistema de aire acondicionado, suelo radiante, jacuzzi, mármoles...

4. Simulador de precio online

Para terminar, una manera de obtener una aproximación real del precio que pudiera tener nuestra vivienda de segunda mano en Barcelona, es haciendo uso de los simuladores de precio online

En el mercado existen diferentes plataformas que ofrecen este servicio: entidades bancarias, portales inmobiliarios... En Vivendex llevamos cierto tiempo trabajando con nuestro propio servicio de valoración de inmuebles online

A partir de ciertos datos básicos de la vivienda como su ubicación exacta, antigüedad, estado de conservación o extras, nuestro valorador es capaz de calcular un precio de venta estimado para utilidad del propietario.

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A pesar de los avances de la tecnología, el conocimiento humano siempre será imprescindible a la hora de establecer el precio final de un inmueble. Sin una visita presencial a la propiedad en la que el agente inmobiliario encargado de la venta pueda comprobar de primera mano ciertos aspectos difícilmente medibles por una máquina, el precio de venta final nunca será completo.

 

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