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    5 consejos para invertir en vivienda para alquilar

    5 consejos para invertir en vivienda para alquilar

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    Si vas a invertir en vivienda para alquilar es muy importante que tengas en cuenta las siguientes cuestiones para maximizar la rentabilidad a la que puedas optar.

    Alquilar una vivienda permite obtener una serie de ingresos extra de manera regular. Es precisamente esta regularidad en los ingresos junto con la mayor rentabilidad a largo plazo que este modo de inversión supone frente a la compra lo que lo convierte al alquiler en una modalidad de inversión muy interesante para pequeños y medianos inversores. 

    Según los datos de Idealista referidos al cuarto trimestre de 2021, alquilar una vivienda en España aporta una rentabilidad media del 6,9%, un valor muy superior a la rentabilidad del 0,3% que actualmente ofrecen los Bonos del Estado a 10 años. Esta rentabilidad bruta llega en algunas capitales de provincia como Lleida hasta el 8,8% y se reduce hasta el 4,7% en otras como Madrid y Barcelona.

    Sin embargo, la rentabilidad a la que podemos optar invirtiendo en vivienda para alquilar no solo depende de la evolución del mercado inmobiliario en una zona concreta. Nuestro trabajo como agencia inmobiliaria consiste en maximizar la rentabilidad de nuestros clientes, un objetivo que solo podemos alcanzar teniendo muy clara la incidencia de cada uno de los siguientes factores.

    1. Fianza a depositar

    Según la ley, la fianza a depositar es el equivalente a una mensualidad en el caso de alquilar una vivienda y de dos mensualidades en el caso de alquilar de una propiedad para uso distinto a la vivienda.

    Aparte de la fianza, también se permite pedir una garantía adicional cuya cuantía no puede exceder el equivalente a dos mensualidades.

    Actualmente, la mayoría de comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar la fianza (y no la garantía adicional) en el organismo correspondiente. En el caso de Madrid esta situación se regula a través del Decreto 181/1996, de 5 de diciembre y, en el caso de Cataluña, a través de la Ley 13/1996 de 29 de julio.

    2. Gastos fijos

    Los gastos fijos que tendrás que soportar como arrendador son muy importantes a la hora de calcular la rentabilidad bruta a la que puedas optar a la hora de invertir en vivienda para alquilar. 

    • Comunidad de vecinos
    • IBI
    • Tasa de basuras
    • Tasa de agua
    • Seguro de la vivienda
    • Averías y reparaciones

    Para calcular la rentabilidad neta que puedes obtener alquilando tu vivienda puedes hacer uso de nuestra calculadora de rentabilidad, una plantilla Excel que también tiene en cuenta posibles amortizaciones de un préstamo hipotecario.

    >> Descargar Calculadora de Rentabilidad <<

    3. Duración del contrato

    La duración del contrato es otro aspecto a valorar antes de invertir en vivienda para alquilar. De esta manera, un contrato de alquiler de vivienda habitual estarás obligado a prorrogarlo por un máximo de 5 o 7 años (en función de si eres persona física o jurídica) si el inquilino así lo solicita. Solo podrás recuperar la vivienda a partir del primer año si la necesitas para uso propio o para uso de un familiar directo (algo que deberás justificar debidamente).

    4. Precio máximo de alquiler

    Deberás comprobar también si en la zona donde se ubica tu vivienda existe algún tipo de regulación de la renta en los alquileres. En Cataluña, por ejemplo, existe una Ley de contención de precios que afecta a 59 municipios de la comunidad. Esta normativa, establece un precio máximo para el metro cuadrado en las zonas afectadas. Si vas a alquilar una vivienda en Cataluña te recomendamos echar un vistazo a nuestra Guía Práctica de limitación de precios de Alquiler.

    >> Guía Práctica limitación precios Alquiler <<

    La nueva Ley Vivienda que se espera que entre en vigor a nivel nacional durante 2022 también contempla una regulación de precios en zonas consideradas como tensionadas. El arrendador que vaya a alquilar su vivienda tendrá que tener en cuenta los valores estipulados por la normativa que corresponda para saber la renta máxima que podrá solicitar.

    La rentabilidad que se puede obtener de una vivienda está directamente relacionada con el precio estipulado para la renta mensual, por lo que esto será un punto sumamente importante.

    5. Actualización de la renta

    Durante el tiempo en el que el inquilino permanezca en la vivienda el arrendador no podrá subir el precio del alquiler libremente a pesar de que en nuestra comunidad no exista una ley específica de limitación de precios. Lo que sí que podrá hacer será actualizar el precio del alquiler conforme al IPC o conforma al método elegido entre arrendador y arrendatario. Este método de actualización deberá quedar reflejado en el contrato y nunca podrá estar por encima de la subida del IPC. 

    En la página de Actualización de rentas con el IPC del Instituto Nacional de Estadística podéis acceder a la variación anual que debéis aplicar a vuestros contratos.

    6. Vender una vivienda alquilada

    Otra cuestión que tienes que tener en cuenta a la hora de invertir en vivienda para alquilar es que tendrás la posibilidad de vender una vivienda alquilada, sin embargo, el comprador tendrá que subrogarse a la posición del nuevo arrendador y mantener el alquiler en las mismas condiciones que en su día acordó con el antiguo arrendador.

    Además, el inquilino tendrá derecho de tanteo y retracto, es decir, el arrendador tiene la obligación de avisar al inquilino de su intención de vender y otorgarle 30 días para ejercer su derecho a compra en las mismas condiciones que lo haría un tercero.

    7. Gastos deducibles

    Y, para terminar, otro aspecto muy importante a la hora de invertir en vivienda para alquilar es saber qué gastos podrá deducirse el arrendador en su declaración de la renta. Actualmente y, a falta de que Nueva Ley Vivienda pueda modificar estos baremos, la renta obtenida de una vivienda arrendada deberá incluirse en la base imponible del ahorro de la declaración de la renta de la siguiente manera:

    • Rentas de hasta 6.000 euros: tributan al 19%
    • Rentas entre 6.000 y 50.000 euros: tributan al 21%.
    • Rentas entre 50.000 y 200.000 euros: tributan al 23%
    • Rentas superiores a 200.000 euros: tributan al 26% (hasta hace poco lo hacían al 23%).

    La principal diferencia entre el alquiler tradicional y el turístico es que en el primero, si el inmueble alquilado se trata de la vivienda habitual del inquilino, el arrendador podrá acceder una reducción del 60% sobre la base imponible.

     

    * Invertir en vivienda para alquilar puede ser una tarea relativamente sencilla y al alcance de casi cualquier pequeño y mediano inversor, no obstante, invertir en vivienda para alquilar con un plan de acción específico que nos permita alcanzar una rentabilidad superior a la media en la zona es solo algo al alcance de un buen profesional inmobiliario. Si prefieres posicionarte en este segundo grupo y obtener unas interesantes rentabilidades a corto medio-plazo, en Vivendex tienes a tu alcance el equipo profesional que necesitas.

     

    francesc-quintana

    Francesc Quintana

    Executive Director

    f.quintana@vivendex.com

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