Heretar un habitatge no és només un tràmit: sovint implica decisions familiars, paperassa i fins i tot un procés de dol. A Vivendex t'acompanyem pas a pas, oferint-te la informació legal i fiscal bàsica per entendre el procés i, si el teu cas ho requereix, orientant-te cap a l'especialista adequat perquè puguis decidir amb calma i sense pressions.
En España no existe un plazo legal obligatorio para aceptar una herencia, pero sí lo hay para liquidar el Impuesto de Sucesiones: normalmente 6 meses desde el fallecimiento, ampliables a 12 si se solicita a tiempo. Es recomendable no demorar la decisión para evitar recargos.
Principalmente dos: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (varía según la comunidad autónoma) y la Plusvalía Municipal, que grava el incremento de valor del terreno. Ambos deben liquidarse antes de poder inscribir la vivienda a tu nombre.
Es una situación muy habitual. Mientras no haya acuerdo, la vivienda queda en pro indiviso, es decir, todos los herederos son propietarios conjuntos. Las salidas más comunes son vender la vivienda y repartir el importe, que uno compre la parte de los demás, o en última instancia, una división judicial.
No. Antes de vender es necesario completar la aceptación de la herencia, liquidar los impuestos correspondientes e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Una vez hecho esto, ya se puede proceder a la venta.
Entre otros documentos: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento (o declaración de herederos si no lo hay), escritura de aceptación y adjudicación de herencia, justificante de pago del Impuesto de Sucesiones y plusvalía, y nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
El valor de mercado no siempre coincide con el valor fiscal declarado en la herencia. Contar con una valoración profesional te ayuda a tomar decisiones informadas, ya sea para vender, repartir entre herederos o liquidar impuestos correctamente.
No, por norma general. La herencia se considera un bien privativo salvo que el testamento diga lo contrario, y el dinero de una futura venta sigue siendo tuyo en exclusiva. Solo las rentas de alquiler de la vivienda heredada tienen carácter ganancial.
Se aplica el orden legal de sucesión: primero los hijos, con usufructo universal para el cónyuge viudo, después el cónyuge o pareja de hecho, luego los padres y otros ascendientes, y por último los parientes colaterales. Si no aparece ningún heredero, hereda la Generalitat.
Tienes hasta 6 meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones, aunque cuanto antes lo hagas, mejor: evitas recargos y, si más adelante vendes, pagarás menos IRPF por la ganancia patrimonial. Antes de vender necesitarás aceptar la herencia, liquidar los impuestos correspondientes e inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Y para saber si te conviene vender, alquilar o esperar, lo primero es conocer cuánto vale realmente el piso hoy.
Antes de decidir qué hacer con la vivienda heredada, conoce su valor real
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El valor fiscal que declaraste en la herencia no siempre coincide con lo que hoy pagaría un comprador. Antes de fijar un precio, de repartir entre herederos o de decidir si compensa vender, conviene partir de un dato real.
No existe un plazo legal obligatorio para aceptar una herencia, pero sí una ventana fiscal que conviene respetar: 6 meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones, ampliable a 12 si se solicita a tiempo. Pasado ese plazo se generan recargos e intereses de demora.
Además de evitar sanciones, moverte rápido tiene una ventaja añadida si luego quieres vender: el valor que declaras al heredar suele estar muy próximo al precio de mercado del momento, así que si la venta se produce poco después, la diferencia entre ese valor y el precio final —la ganancia patrimonial sobre la que se calcula el IRPF— es mínima. Cuanto más se demora la venta, más margen hay para que el mercado suba y, con él, el impuesto a pagar.
Antes de poder vender, la vivienda debe estar inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Para ello se necesita el certificado de defunción del causante, el certificado de últimas voluntades, el testamento (o el acta de declaración de herederos si no lo hay), la escritura de aceptación y adjudicación de herencia firmada ante notario, y los justificantes de pago del Impuesto de Sucesiones y de la Plusvalía Municipal.
Con toda esta documentación se solicita la inscripción registral y, solo entonces, la vivienda queda libre para venderse, alquilarse o hipotecarse.
Al heredar aparecen dos impuestos principales: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, con reducciones según el grado de parentesco y bonificaciones sobre la vivienda habitual que pueden llegar al 95% de su valor, y la Plusvalía Municipal, que grava el incremento de valor del terreno desde la última transmisión.
Cuando más adelante decidas vender, aparece un tercer impuesto: el IRPF sobre la ganancia patrimonial, calculado por la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, además de una nueva Plusvalía Municipal por esta segunda transmisión. Existen exenciones parciales en determinados casos, pero conviene revisar cada situación con un asesor antes de firmar.
¿Quieres saber qué pagarías de impuestos si vendieras hoy? El primer paso es conocer el valor real de tu piso heredado.
Ver el valor real de mi pisoA efectos de Sucesiones, la vivienda se declara por su valor de referencia catastral o su valor real en el momento del fallecimiento: un dato fiscal que sirve para calcular impuestos, no para vender. El precio de mercado depende de otros factores, como el estado de la vivienda, las reformas pendientes, la demanda de la zona y el momento del mercado.
Declarar un valor alejado del real puede salir caro dos veces: de más, pagando más Sucesiones de la cuenta; de menos, generando más ganancia patrimonial —y más IRPF— el día de la venta. Por eso conviene partir de una valoración profesional independiente antes de declarar y antes de poner precio.
Mientras no haya acuerdo, la vivienda queda en pro indiviso: todos los herederos son propietarios conjuntos de la totalidad, no de una parte física del piso. Las salidas más habituales son vender el inmueble completo y repartir el importe entre todos, que uno o varios herederos compren la parte de quienes no quieren continuar, o vender la cuota indivisa a un tercero.
Si no hay entendimiento posible, cabe acudir a la división judicial, aunque suele ser la opción más lenta y costosa. En la mayoría de los casos, contar con un tercero que medie y aporte una valoración objetiva ayuda a desbloquear la situación.
Cuando no hay testamento se abre la sucesión intestada, y en Cataluña el orden de herederos lo marca el Código Civil catalán: primero los descendientes, manteniendo siempre el cónyuge viudo o pareja de hecho el usufructo universal de la herencia; si no hay descendientes, hereda el cónyuge o pareja de hecho; a falta de estos, los ascendientes de primer grado y, si tampoco los hay, abuelos o bisabuelos; después los parientes colaterales; y en último término, si no aparece ningún familiar con derecho, la propia Generalitat de Catalunya.
No, por norma general. La herencia se considera un bien privativo de quien la recibe, salvo que el testamento indique expresamente que se deja al matrimonio conjuntamente. Si más adelante vendes esa vivienda, el dinero de la venta sigue siendo privativo tuyo; eso sí, conviene ingresarlo en una cuenta propia para poder acreditar su origen si hace falta en el futuro. La excepción está en el alquiler: las rentas que genere un piso heredado sí tienen carácter ganancial. En Cataluña, además, el régimen por defecto es la separación de bienes, así que esto solo aplica si el matrimonio pactó expresamente gananciales.
Después de resolver plazos, papeleo e impuestos, la pregunta que de verdad condiciona cualquier decisión —vender, alquilar o quedártelo— es cuánto vale hoy la vivienda en el mercado real, no en el papel. Es el dato que necesitas antes de hablar con el resto de herederos, antes de fijar un precio y antes de calcular lo que pagarías de impuestos.
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