Separaros o divorciaros no es solo un trámite legal: implica decisiones importantes sobre el futuro de la vivienda familiar, muchas veces en un momento personal difícil. En Vivendex os acompañamos a ambas partes, resolviendo vuestras dudas legales y fiscales sobre la vivienda, para que podáis decidir con calma y sin presiones.
La atribución del uso de la vivienda familiar la fija el convenio regulador, si hay mutuo acuerdo, o la sentencia judicial, si no lo hay, y depende sobre todo de si hay hijos menores: lo habitual es que el progenitor custodio permanezca en la vivienda mientras dure la custodia, aunque la propiedad no cambia por ello. Los gastos derivados, como la hipoteca, el IBI o la comunidad, se reparten según lo pactado o, a falta de acuerdo, en proporción a la cuota de propiedad de cada uno.
Sí. Si sois copropietarios y no llegáis a un acuerdo, la ley os ampara con la acción de división de la cosa común: cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la extinción del condominio. El juez puede adjudicar la vivienda a quien esté dispuesto a compensar al otro o, si nadie puede o quiere quedársela, ordenar su venta en pública subasta.
No puedes obligar directamente a tu ex a comprarte tu parte si no quiere, pero sí puedes forzar una solución mediante la extinción de condominio: si ninguno compra la parte del otro, el juez puede ordenar la venta en pública subasta. Esta posibilidad suele motivar que la otra parte prefiera negociar una compra directa antes de llegar a ese punto.
Lo más justo es partir de una valoración de mercado independiente, no del valor catastral ni de lo que cada parte cree que vale. Esa tasación determina cuánto debe compensar quien se queda con la vivienda a quien renuncia a su parte, por lo que conviene que la realice un tercero imparcial aceptado por ambos.
De las tres, la extinción de condominio suele ser la más económica: tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo que ronda el 0,5%-1,5% según la comunidad autónoma, frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de una compraventa, que puede superar el 6%-10%, o el Impuesto de Donaciones. Conviene revisar cada caso, ya que existen bonificaciones y matices según haya o no exceso de adjudicación.
Si la vivienda era privativa antes del matrimonio, sigue siendo de quien la adquirió y no se reparte en el divorcio. Si es la vivienda familiar y hay hijos menores, el juez puede atribuir su uso al progenitor custodio de forma temporal, aunque la propiedad no cambie, y el otro cónyuge puede tener derecho a un reembolso si contribuyó con dinero ganancial a pagar la hipoteca.
El divorcio no modifica el préstamo hipotecario frente al banco: si ambos figuráis como titulares, seguís siendo responsables solidarios de la deuda aunque el convenio diga que uno se queda con la vivienda. Para que el otro deje de responder ante el banco es necesario tramitar una novación o subrogación hipotecaria, que la entidad debe aprobar.
Depende de cada situación: vender a un tercero reparte el dinero de forma limpia y corta cualquier vínculo económico entre vosotros, pero implica que ambos debáis buscar una nueva vivienda. Llegar a un acuerdo entre vosotros tiene sentido cuando hay hijos que necesitan estabilidad y quien se queda puede asumir la hipoteca en solitario.
Si no llegáis a un acuerdo sobre la vivienda, la ley os ampara: cualquiera de los dos puede solicitar la extinción del condominio para forzar una solución, ya sea que uno compre la parte del otro o que la vivienda salga a pública subasta. El préstamo hipotecario, eso sí, seguirá afectando a ambos frente al banco mientras no se tramite una novación. Y para saber si compensa vender, que uno compre al otro, o negociar con un tercero, lo primero es conocer cuánto vale realmente la vivienda hoy.
Antes de decidir qué hacer con la vivienda, conoced su valor real
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El precio que pagasteis o el valor catastral no siempre coincide con lo que hoy pagaría un comprador. Antes de fijar una compensación entre vosotros, de decidir quién se queda la vivienda o de calcular qué os tocaría a cada uno si la vendéis, conviene partir de un dato real.
La atribución del uso de la vivienda familiar es distinta de la propiedad: el convenio regulador, si hay acuerdo, o la sentencia judicial, si no lo hay, deciden quién puede seguir viviendo en ella, normalmente en función de si hay hijos menores y de con quién conviven. Esa atribución de uso puede ser temporal o indefinida, pero no convierte en propietario a quien se queda a vivir.
Es importante no confundir ambos planos: aunque uno de los dos tenga atribuido el uso de la vivienda, si es un bien ganancial o está en pro indiviso, ambos seguís siendo propietarios y, tarde o temprano, habrá que resolver qué ocurre con esa propiedad, ya sea mediante venta, compensación económica o extinción de condominio.
La extinción de condominio es el procedimiento legal para poner fin a la copropiedad de un bien indivisible, como una vivienda. Si ambos estáis de acuerdo, puede hacerse de mutuo acuerdo ante notario: uno se queda la vivienda y compensa económicamente al otro por su parte.
Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede ejercer la acción de división de la cosa común ante el juzgado. El juez puede adjudicar la vivienda a quien esté dispuesto y en condiciones de compensar al otro, o, si ninguno puede o quiere hacerlo, ordenar su venta en pública subasta y repartir el importe obtenido entre ambos.
Cuando uno de los dos se queda con la vivienda y compensa al otro mediante extinción de condominio, la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo que suele rondar el 0,5%-1,5% según la comunidad autónoma, calculado sobre el valor de la parte que se transmite.
Esta vía suele salir más económica que una compraventa entre vosotros, que tributaría por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, entre el 6% y el 10% según la comunidad), o que una donación, sujeta al Impuesto de Donaciones. Además, hay que tener en cuenta la Plusvalía Municipal si existe incremento de valor del terreno, aunque en muchas extinciones de condominio sin exceso de adjudicación no llega a generarse.
¿Queréis saber cuánto os tocaría a cada uno si vendierais hoy? El primer paso es conocer el valor real de la vivienda.
Ver el valor real de mi viviendaEl valor de referencia catastral o el precio de compra en su día no reflejan necesariamente lo que vale la vivienda hoy. Para que la compensación entre ambos sea justa, lo recomendable es partir de una valoración de mercado actualizada y realizada por un tercero independiente, no por ninguna de las dos partes.
Esa cifra es la que debería usarse tanto para calcular cuánto debe pagar quien se queda con la vivienda como para liquidar los impuestos correspondientes. Partir de un valor poco realista puede generar tensiones entre vosotros o, más adelante, un sobrecoste fiscal si Hacienda considera que el valor declarado no se ajusta al de mercado.
El divorcio resuelve la relación entre vosotros dos, pero no altera el contrato hipotecario firmado con el banco. Si ambos figuráis como titulares del préstamo, seguís siendo responsables solidarios de la deuda frente a la entidad, independientemente de lo que hayáis acordado entre vosotros sobre la vivienda.
Para que quien deja la vivienda deje también de responder ante el banco, es necesario tramitar una novación o subrogación hipotecaria, en la que la entidad estudia si la persona que se queda con la vivienda tiene ingresos suficientes para asumir el préstamo en solitario. Hasta que esto no se formalice, un impago afectaría a ambos por igual, tengáis o no la propiedad.
Si la vivienda se compró antes del matrimonio, o se recibió después por herencia o donación, tiene la consideración de bien privativo y no se reparte en el divorcio: sigue perteneciendo en exclusiva a quien la adquirió, con independencia del régimen económico matrimonial.
Esto no impide que, si es la vivienda familiar y hay hijos menores, el juez atribuya su uso al progenitor custodio de forma temporal, aunque la propiedad no cambie. Tampoco impide que el otro cónyuge tenga derecho a un reembolso si contribuyó con dinero ganancial a pagar la hipoteca o a reformar la vivienda durante el matrimonio.
Después de resolver el uso, los impuestos y la hipoteca, la pregunta que de verdad condiciona la decisión final —vender a un tercero, que uno compre al otro o mantener la copropiedad— es cuánto vale hoy la vivienda en el mercado real. Es el dato que necesitáis antes de negociar una compensación, antes de fijar un precio de venta y antes de calcular lo que pagaríais de impuestos.
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