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5 preguntas clave para invertir en vivienda en Barcelona

La vivienda vuelve a convertirse en un gran atractivo para inversores y ahorradores. El aumento del precio en las grandes ciudades y los bajos tipos de interés, han transformado a la vivienda en un activo muy rentable. 

Ante esta situación, numerosas personas se animan a invertir en vivienda como método para obtener rentabilidad a medio y largo plazo. Sin embargo, no todas las tipologías de viviendas y ubicaciones son propicias para la inversión. A pesar del auge del mercado inmobiliario en 2018, todavía existen zonas donde el precio de la vivienda se mantiene prácticamente intacto e incluso donde todavía se encuentra en retroceso. 

¿Cómo es la situación del mercado inmobiliario en Barcelona? ¿Qué criterios deben tenerse en cuenta a la hora de invertir en vivienda en Barcelona? Antes de adquirir una vivienda como método de inversión, deberás responder a estas 5 preguntas para obtener la máxima rentabilidad. 

1. ¿Dónde comprar?

Barcelona es una de las ciudades españolas donde más está subiendo el precio por metro cuadrado de los pisos, sin embargo, este aumento no se está produciendo de manera gradual entre todos sus barrios.

Según un estudio realizado por Mitula Group referido al último trimestre de 2017, Sarriá Sant Gervasi es el distrito con el mayor precio de venta de todo Barcelona. En este barrio, el precio por metro cuadrado se sitúa un 59,84% por encima de la media en Barcelona, seguida de la zona de L'Eixample con un precio un 45,66% por encima de la media.

Tanto Sarriá Sant Gervasi cómo L'Eixample, son dos de las zonas más céntricas de la ciudad. Áreas bien comunicadas, con una demanda solvente y que albergan una gran actividad comercial. Sin embargo, no tienen por qué ser las zonas más rentables.

Según Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, comprar vivienda en los barrios periféricos a Barcelona puede generar el doble de rentabilidad que aquellas adquiridas en el centro. Esto es así ya que la inversión necesaria para comprar un piso en la periferia, es bastante menor a la necesaria para comprarlo en el centro, y sin embargo, la renta obtenida por el alquiler en cada caso, no difiere demasiado.

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2. ¿A qué precio comprar?

Tanto si el piso que queremos comprar tiene como objetivo la inversión, como si se adquiere para uso propio, el porcentaje de nuestro salario neto que debemos destinar al pago de la hipoteca, nunca deberá superar el 40%.

Sin embargo, puede darse la circunstancia que adquiriendo una vivienda que requiera un mayor porcentaje de nuestro salario, lleguemos a obtener una rentabilidad mucho mayor (ya sea por la ubicación de la vivienda, potencialidad...). En estos casos, entran en juego otras variables como nuestra estabilidad laboral, índice hipotecario que se va a aplicar etc. para determinar si nos podemos permitir ampliar nuestra franja presupuestaria.

Debido a que siempre pueden surgir imprevistos, todos los expertos financieros aconsejan no invertir más del 40% de nuestro salario neto mensual, y si se tienen dudas, mejor pecar de prudencia que de avaricia.

3- ¿A qué precio vender?

Uno de los mayores errores a la hora de invertir en vivienda en Barcelona, es el de poner un precio ya sea de venta o de alquiler, inadecuado para el inmueble. Cuando esto ocurre, los precios al alta suele ser la situación más común.

Por mucho que nuestro objetivo sea el de conseguir la máxima rentabilidad, establecer un precio por metro cuadrado fuera de mercado, lo único que conseguirá será hacernos perder tiempo y dinero. Compradores e inquilinos preferirán siempre un inmueble más acorde con el mercado inmobiliario de la zona, por lo que nuestro piso permanecerá vacío. ¿El resultado? Acabaremos pagando mes tras mes, una serie de gastos fijos de comunidad, suministros, IBI etc. que nos harán perder una importante cantidad de dinero de forma paulatina.

Si tu objetivo es comprar para alquilar, puedes comenzar con rentas de alquileres más bajas hasta que el mercado inmobiliario de la zona suba lo suficiente como para poder disfrutar de una rentabilidad importante. No obstante, si tu objetivo es la venta, quizás convenga esperar hasta que tu piso se haya revalorizado lo necesario como para obtener un beneficio significativo con la transacción. 

4. ¿Debo hacer reforma?

Una de las preguntas que más suelen hacerse los inversores es la siguiente: ¿merece la pena reformar mi vivienda antes de venderla? Será necesario realizar un estudio minucioso para determinar si la subida de precio a la que podemos optar, rentabiliza la inversión necesaria para realizar la reforma.

Para llevar a cabo este estudio, deberán analizarse características propias de la vivienda como su potencial, perfil del comprador o la demanda de pisos en la zona. También habrá que analizar el tipo de reforma necesaria y el gasto que su realización nos supondría. No se necesita la misma inversión para cambiar los colores de las paredes que para realizar un cambio completo de su distribución.

Una alternativa muy eficaz si no quieres adentrarte en una reforma, es la de adquirir un piso sin amueblar (más barato) y contratar los servicios de un Home Stager para vestir los espacios de acuerdo a las demandas de los compradores. El Home Staging es una técnica mucho menos costosa y arriesgada que la reforma, y según una encuesta realizada por la Asociación de Home Staging de España, puede alcanzar un aumento de valor de nuestro inmueble de hasta el 25%.

5. ¿Es buen momento para invertir?

La clave a la hora de invertir en vivienda en Barcelona, es sin duda realizar una estimación adecuada de lo que va a subir, tanto el precio como la demanda de pisos en una zona determinada. 

Para poder realizar dicha estimación, deberás estar al tanto de la evolución de precios que está registrando tu zona. Para ello, es importante conocer no solo el precio por el que se están ofertando los inmuebles, sino también el precio final por el que acaban cerrándose las transacciones, un dato solo en manos de las agencias inmobiliarias.

Consultar con un agente inmobiliario en Barcelona especializado en inversión, es una manera de asegurar que la vivienda que vamos a adquirir, posee un adecuado nivel de revalorización que nos permite obtener una rentabilidad óptima. Por ejemplo, en Vivendex contamos con nuestra real state consultant Rosa del Hierro para este tipo de transacciones. 

Si quieres conocer cómo está evolucionando el sector en Barcelona, descárgate nuestro Informe Inmobiliario en Barcelona 1º trimestre de 2018. Un informe con el que podrás conocer cómo se está desarrollando el mercado en la ciudad condal y adelantarte a futuras tendencias.  

Informe Inmobiliario Barcelona 1º trimestre 2018

 

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