Consells de Francesc Quintana per a l’inversor immobiliari


  • español

    Les compravendes d’habitatges cauen i tot i així, aquest any passat, la figura de l’inversor immobiliari va duplicar el seu nombre respecte al 2022. Un 13% dels compradors, en concret, van ser inversors, segons dades de Fotocasa Research.

    L’immobiliari es continua percebent com una alternativa segura per fer créixer els nostres estalvis. I per a Francesc Quintana, CEO de Vivendex, sempre que se segueixi el consell professional i es prenguin en consideració totes les variables abans de decidir-se a invertir, sens dubte, ho és. Per fer bé aquest pressupost previ a la compra d’un immoble, cal disposar de la documentació següent:

    -la nota registral,

    -les últimes actes de la comunitat,

    -el certificat d’estar al corrent de pagament de la comunitat,

    -la qualificació urbanística i si la finca està afectada per algun pla,

    -el valor de referència del cadastre,

    -el certificat de la ITE,

    -els rebuts de l’IBI

    -el certificat energètic i la cèdula dhabitabilitat.

    Tots aquests papers juntament amb el consell d’un assessor expert ens donaran les dades clau a l’hora de prendre la decisió més correcta. Invertir no és només trobar un immoble a bon preu, és assegurar-se que aquest ens donarà la rendibilitat que desitgem.

    Així, per exemple, en comptar amb tota aquesta documentació i consell no només coneixerem alguns costos que assumirem, com són la quota de la comunitat o l’import de l’IBI, sinó que indagant una mica gràcies a l’expertise del nostre assessor, sabrem si la convivència a l’edifici és bona i no tindrem gaire rotació de llogaters quan lloguem l’immoble. Quan això passa la casa queda buida un temps i hi pot haver desperfectes. I al capdavall, el 20% dels habitatges es venen per problemes amb els veïns… i normalment els immobiliaris són conscients dels motius de les vendes anteriors.

    Un altre exemple de la importància de la informació que podem obtenir és relativa a la qualificació energètica ja que si l’immoble és dels que més energia consumeix és molt possible que aviat hi hagi derrames i reformes atesa la voluntat de la normativa d’aconseguir que el parc d’habitatge existent sigui cada cop més eficient. Per a aquests casos hi ha ajudes europees, encara que els criteris per accedir-hi, segons el Francesc, són difícils de complir.

    L’ideal és visitar l’habitatge amb un arquitecte tècnic o enginyer de construcció, que comprendrà exactament què poden suposar per a nosaltres, per exemple, la qualificació urbanística o els detalls de l’informe de la ITE.

    D’importància majúscula serà poder calcular el cost exacte dels tributs ja que els impostos són, a part del preu, una de les principals despeses associades a la inversió immobiliària.

    El primer que cal tenir clar és que els impostos varien en funció de si l’habitatge és nou o de segona mà. En el primer cas, ens cobraran l’IVA i els actes jurídics documentats i, en el segon, l’ITP. La quantia de l’IVA i l’ITP, en el cas de l’habitatge a Catalunya, és del 10% del preu, però no així si es tracta d’un local al que li volem donar un canvi d’ús (aquí l’IVA és del 21%).

    Una altra excepció és la dels immobles que tenen un valor de referència superior al preu de compravenda. En aquests casos, l’ITP es calcula sobre la base del valor de referència en qüestió i pot pujar més del que esperàvem. Sol passar, per exemple, amb les places d’aparcament. Algunes, amb un valor de mercat molt baix perquè tenen una columna que dificulta les maniobres o altres problemes, tenen un valor de referència altíssim.

    L’IBI i la plusvàlua, per part seva, depenen de la superfície de l’immoble, en concret la que consta al cadastre. De vegades, però, el valor cadastral recull els metres quadrats de l’habitatge i els de les zones comunes repercutides o directament no es van informar els metres correctes. Pot, doncs, valdre la pena demanar d’esmenar aquests errors.

    Finalment, cal investigar el mercat per determinar la renda mitjana de les propietats similars a la zona. Per obtenir una estimació realista dels ingressos que podries generar mitjançant el lloguer, us recomanem comptar amb l’ajuda d’un agent immobiliari especialitzat.

    Estàs buscant un immoble perfecte per a inversió? vols estalviar-te maldecaps i assegurar-te el tret amb l’ajuda d’un expert en aquest camp? Compte amb Vivendex! Els nostres professionals treballen cada dia amb passió per presentar-te propietats que s’ajustin als teus objectius d’inversió

    Posa’t en contacte amb nosaltres sense compromís!

    23-febrer-2024